Waarom enkel vertrouwen op Airbnb en Booking.com een risico is voor kleine verhuurders

Toen we ons appartement in Murcia, La Terraza Azul, voor het eerst verhuurden, deden we wat de meeste kleine verhuurders doen: we zetten het op Airbnb en Booking.com, en wachtten af. De eerste boekingen kwamen vlot binnen, en eerlijk gezegd voelde dat als een overwinning op zich.

Wat we toen nog niet beseften: het probleem dat ons uiteindelijk zou raken, was niet financieel, maar praktisch.

De dag dat we dubbel geboekt raakten

Airbnb en Booking.com synchroniseren hun kalenders met elkaar, maar niet in real time – er zit altijd een kleine vertraging in. Meestal maakt dat niets uit. Tot het wél een probleem werd: iemand boekte via Airbnb, en op exact hetzelfde moment boekte iemand anders diezelfde data via Booking.com. Twee bevestigde boekingen, één appartement.

Dat is precies het soort moment waarop je beseft dat je afhankelijk bent van systemen die je zelf niet volledig in de hand hebt. We moesten schuiven, uitleggen, een oplossing zoeken – niet leuk, voor niemand.

Sindsdien gebruiken we Lodgify, dat als channel manager al onze kalenders (Airbnb, Booking, en onze eigen site) écht synchroniseert. Dat specifieke probleem hebben we sindsdien nooit meer gehad.

Het draait bij ons niet om de commissie

Hier moeten we eerlijk zijn, want het is makkelijk om dit stuk te laten klinken als “platformen zijn duur, doe het zelf.” Dat is niet ons verhaal. Airbnb rekent ondertussen een vast hostkosten-percentage van rond de 15,5% aan – en eerlijk? Dat vinden we het meer dan waard, voor wat we ervoor terugkrijgen aan zichtbaarheid, vertrouwen en een heldere interface.

Booking.com ligt anders, en ook daar gaat het niet om de commissie (vergelijkbaar, rond de 15%). Het zit hem in de interface en de communicatie: berichten komen bij gasten niet altijd even duidelijk aan, waardoor er sneller misverstanden ontstaan. De laatste tijd lijkt dit wel wat verbeterd, maar Airbnb blijft op dat vlak gewoon een pak helderder. We overwegen weleens om met Booking te stoppen, maar het blijft ons ook mooie boekingen opleveren, dus voorlopig houden we het aan.

En laten we ook duidelijk zijn: Lodgify zelf is niet gratis. Je betaalt er een vast bedrag voor, ongeacht hoeveel je verhuurt. Dat is een reële kost die je meeneemt in je afweging, zeker als kleine verhuurder met één of twee panden.

Eén overzicht voor wie meehelpt

Wat voor ons de eigenlijke doorslag gaf, had niets met geld te maken. Onze schoonmaakster ziet nu in real life onze kalender en elke aanpassing daarin. Dat lijkt misschien een klein detail, maar het scheelt ons enorm veel heen-en-weer-geapp – en dat gebeurt vaker dan je zou denken: annulaties, verschoven data, vragen om vroeger te mogen inchecken. Vroeger moesten we haar telkens zelf op de hoogte brengen; nu ziet ze het gewoon zelf, in real time. Zij vindt dat, net als wij, super handig.

Het is bovendien een fijne back-up: mochten we zelf ooit geen internet hebben, of zit er een groot uurverschil tussen ons en een gast (iets wat met een wereldreis best voorkomt), dan hoeft niet alles via ons te lopen.

Terugkerende gasten, zonder extra kosten

Een laatste voordeel dat we onderschat hadden: gasten die eerder bij ons verbleven, weten ons nu makkelijk terug te vinden via onze eigen site, laterrazaazulmurcia.com. Ze boeken rechtstreeks opnieuw, zonder platformkosten voor ons – en voor hen voelt het vertrouwder dan opnieuw door een platform te zoeken.

Hoe we bij Lodgify uitkwamen

We hadden trouwens al eerder een eigen website voor La Terraza Azul. Maar we bleven vastlopen bij het instellen van de boekingsmodule – technisch net iets te complex voor wat wij zelf konden oplossen. Toen we de boekingsmodule van Lodgify probeerden, bleek die zo eenvoudig in te stellen dat we uiteindelijk besloten om de hele site om te gooien en te versimpelen, gebouwd rond die module in plaats van eromheen te blijven prutsen.

Ons advies aan andere kleine verhuurders

Als je met één of twee vakantiewoningen verhuurt, is het makkelijk om alles via de grote platformen te laten lopen. Dat werkt, en het hoeft geen probleem te zijn – voor ons is Airbnb dat ook gewoon niet.

Maar volledig vertrouwen op enkel die platformen brengt risico’s met zich mee die je pas voelt als het misgaat: een dubbele boeking, een gast die jouw bericht niet ziet, of niemand die je kalender kan inzien terwijl jij even niet bereikbaar bent. Een eigen boekingskanaal ernaast lost precies dat op – niet als vervanging van Airbnb of Booking, maar als vangnet dat de risico’s van volledige platformafhankelijkheid wegneemt.

Airbnb is voor ons nog steeds een goede partner. Het hoeft alleen niet je enige systeem te zijn.